Договор за наем – основни клаузи, права и задължения

Какво представлява договорът за наем?

Договорът за наем е един от най-често използваните договори, с който наемодателят предоставя на наемателя определена вещ за временно ползване срещу уговорено възнаграждение.

Следва да се посочи, че с договора за наем не се прехвърля право на собственост върху вещта. Наемодателят предоставя само правото тя да бъде използвана временно срещу уговорено възнаграждение. Предмет на договора могат да бъдат както недвижими имоти – жилища, офиси и земи, така и движими вещи – автомобили, машини и оборудване.

Правната уредба на договора за наем се съдържа в чл. 228 – чл. 239 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Тези разпоредби определят основните права и задължения на страните, както и последиците при неизпълнение на поетите договорни задължения.

Наемният договор се характеризира като двустранен договор, тъй като поражда права и задължения както за наемодателя, така и за наемателя. Наемодателят е длъжен да предостави вещта за ползване и да осигури спокойно упражняване на това право. Наемателят от своя страна следва да заплаща уговорената цена и да използва вещта по предназначение.

Договорът за наем е възмезден, тъй като наемателят дължи възнаграждение за предоставеното временно ползване на вещта. Най-често то е под формата на наемна цена, но страните могат да уговорят и друг вид престация, ако е ясно определена или определяема. Той също е консенсуален договор, който възниква с постигане на съгласие между страните относно основните му условия. По принцип не се изисква писмена форма или нотариална заверка, освен ако законът или страните не са предвидили друго.

За валидността на договора за наем е необходимо съгласие относно вещта и възнаграждението. Останалите условия се уреждат по взаимно съгласие..

Какви са съществени елементи на договора за наем?

Предмет на договора за наем може да бъде движима вещ или недвижим имот – например жилище, офис, земя или автомобил. Вещта трябва да бъде ясно индивидуализирана, за да се определи обектът на ползване.

Вторият основен елемент на договора за наем е възнаграждението, което наемателят дължи на наемодателя. Страните могат свободно да уговорят размера и начина на плащане на наемната цена, стига тези условия да не противоречат на закона и добрите нрави.

Обичайно наемната цена представлява парична сума, която наемателят заплаща периодично, например месечно. Законът обаче допуска тя да бъде и друга насрещна престация, стига да представлява възнаграждение за предоставеното временно ползване на вещта.

Възнаграждението може да бъде не само парична сума, но и друга вещ, услуга или определена дейност, уговорена между страните.

За действителността на договора за наем не е необходимо възнаграждението винаги да е определено като конкретна сума. Важно е обаче наемната цена да бъде определена или поне определяема. Това означава, че страните трябва да са уговорили или точния размер на дължимото възнаграждение, или критерий, въз основа на който то може да бъде изчислено.

Следва да се има предвид и въпросът за давността при неизплатени наемни задължения. Вземанията за наем и други периодични плащания се погасяват с тригодишна давност. Срокът започва да тече отделно за всяко вземане от момента, в който то стане изискуемо.

В случай на няколко месечни наема, давността се изчислява отделно за всяко задължение. Във връзка с това както наемодателите, така и наемателите следва да следят внимателно сроковете и да предприемат необходимите действия своевременно.

При какви условия се сключва анекс към договор за наем?

На практика често се налага страните да променят условия по вече сключен договор за наем. Тези промени могат да засягат наемната цена, срока на договора, разпределението на разходите, ремонтите или други права и задължения. С договора за наем не се прехвърля собственост, а само се предоставя право на временно ползване.

При договора за наем наемателят не придобива вещни права върху имота или вещта, която използва. Той придобива единствено право на временно ползване и има качеството на държател на вещта, като я използва за сметка и в интерес на нейния собственик или друго лице, което има право да я предостави под наем.

Именно поради този характер на договора законът предоставя значителна свобода на страните сами да определят съдържанието на своите отношения. Те могат не само първоначално да договорят различни условия, съобразени със своите конкретни нужди, но и впоследствие да променят вече съществуващите договорни клаузи.

Тези промени най-често се извършват чрез сключването на анекс към договор за наем. Анексът позволява на страните да променят или допълнят условия по договора за наем, без да го прекратяват.

Съгласно принципа на свободата на договаряне по чл. 9 от ЗЗД, страните могат по взаимно съгласие да изменят условията по договора за наем, ако новите уговорки не противоречат на закона и добрите нрави. Това може да стане чрез анекс към договора, с който се правят различни промени, например:

• промяна на размера или начина на заплащане на наемната цена;
• удължаване срока на действие на договора;
• промяна на условията за прекратяване;
• уточняване кой носи разходите за ремонти и поддръжка;
• добавяне на нови задължения за наемателя или наемодателя;
• уреждане на допълнителни условия за използването на имота.

Законът не поставя ограничение относно броя на анексите, които могат да бъдат сключени между страните. Това означава, че при необходимост договорът за наем може да бъде изменян многократно, когато страните постигнат ново съгласие относно условията на своето правоотношение.

Важно е обаче всяко изменение да бъде извършено в подходящата форма и с ясно изразена воля и на двете страни. Неправилно изготвен или неясно формулиран анекс може да доведе до спорове относно действителното съдържание на договорените промени.

Поради това, когато предстои изменение на договор за наем чрез анекс, е препоръчително да се потърси консултация с адвокат по недвижими имоти. Специалистът може да прецени правните последици от предвижданите промени и да гарантира, че допълнителното споразумение защитава интересите на съответната страна.

Какви са основни права и задължения на страните по договор за наем?

Сключването на договор за наем създава взаимни права и задължения както за наемодателя, така и за наемателя. Всяка от страните има определени от закона отговорности, които имат за цел да гарантират нормалното използване на наетата вещ и защитата на интересите на двете страни.

Правилното познаване на тези права и задължения е от съществено значение, тъй като голяма част от споровете между наематели и наемодатели възникват именно поради неясно разпределение на отговорностите относно плащанията, ремонтите, поддръжката и прекратяването на договора.

Какви задължения има наемодателя?

Основното задължение на наемодателя е да предостави вещта за ползване в състояние, което позволява използването ѝ съобразно предназначението и уговорените в договора условия.

Наемодателят е длъжен:

1. Да предаде наетата вещ в подходящо състояние

Наемодателят следва да предостави имота или вещта във вид, който позволява нормалното ѝ използване. Например, при договор за наем на жилище имотът трябва да бъде годен за обитаване, освен ако страните изрично не са уговорили друго.

Ако вещта не се намира в необходимото състояние, наемателят може да поиска отстраняване на недостатъците, съразмерно намаляване на наемната цена или да прекрати договора при наличие на законови предпоставки. Във всички случаи, когато са причинени вреди, наемателят може да претендира и тяхното обезщетяване.

2. Да осигури спокойно и необезпокоявано ползване на вещта

След предаването на имота наемодателят е длъжен да гарантира, че наемателят ще може свободно да използва вещта през целия срок на договора.

Това означава, че наемодателят не може самоволно да ограничава достъпа до имота, да пречи на използването му или да извършва действия, които нарушават правата на наемателя.

3. Да извършва необходимите ремонти

Наемодателят носи отговорност за извършването на ремонтите, които не са причинени виновно от наемателя и не са резултат от обикновеното използване на вещта.

Ако той не изпълни това свое задължение, наемателят може да се възползва от правата си съгласно закона, включително да поиска намаляване на наемната цена или прекратяване на договора при определени условия.

4. Да не отговаря за недостатъци, известни на наемателя

Наемодателят не носи отговорност за недостатъци на вещта, които наемателят е знаел или е могъл да установи при сключването на договора.

Изключение са случаите, когато недостатъкът представлява опасност за живота или здравето на наемателя или членовете на неговото домакинство.

Какви задължения има наемателя?

Наемателят също има редица задължения, свързани с правилното използване и опазване на наетата вещ.

Основните му задължения са:

1. Да използва вещта съобразно договора и предназначението ѝ

Наемателят трябва да ползва имота или вещта така, както е уговорено между страните. Ако в договора не е посочено конкретно предназначение, вещта следва да бъде използвана съобразно естеството ѝ.

2. Да заплаща наемната цена и разходите по ползването

Основното задължение на наемателя е своевременното заплащане на договорения наем.

Освен наемната цена, наемателят обичайно заплаща и разходите, свързани с текущото използване на имота – електроенергия, вода, отопление, интернет, такси за поддръжка и други консумативи, когато това е уговорено между страните.

3. Да извършва дребните поправки

Наемателят отговаря за малките ремонти, които са резултат от обичайното използване на вещта.

Към тях могат да се отнесат например подмяна на дребни консумативи, повреди по брави, кранове, ключове и други елементи, които се повреждат при нормална употреба.

4. Да уведомява наемодателя за повреди

При установяване на сериозни повреди или посегателства върху имота наемателят трябва своевременно да уведоми наемодателя.

Забавянето на уведомяването може да доведе до допълнителни вреди, за които наемателят може да носи отговорност.

5. Да върне вещта след прекратяване на договора

След приключване на наемното правоотношение наемателят е длъжен да върне имота или вещта.

Той отговаря за вредите, причинени по време на ползването, освен ако докаже, че те не са настъпили по негова вина. Законът приема, че вещта е била получена в добро състояние, докато не бъде доказано обратното.

При договор за наем на недвижим имот е препоръчително страните да съставят приемо-предавателен протокол, в който да опишат състоянието на имота, наличното обзавеждане и показанията на измервателните уреди.

6. Да спазва правилата на етажната собственост

Когато наетият имот се намира в сграда в режим на етажна собственост, наемателят е длъжен да спазва установения вътрешен ред.

При системни нарушения на правилата на етажната собственост могат да бъдат предприети действия за защита на останалите собственици и обитатели на сградата.

За какъв срок може да се сключи договор за наем?

Срокът на договора за наем е един от важните елементи, които страните следва да обсъдят при неговото сключване.

Съгласно чл. 229 от Закона за задълженията и договорите договорът за наем може да бъде сключен за срок до 10 години, освен ако представлява търговска сделка.

Ограничението е въведено с цел да не се допуска чрез договор за наем да бъдат заобикаляни други правни сделки или прекомерно да се ограничават правата на собственика върху имота.

Когато договорът е сключен от лице, което има право да извършва само действия по обикновено управление, максималният срок е до 3 години.

Какво означава договорът за наем да бъде сключен от лице с право само на обикновено управление?

Разграничението между действия по управление и действия по разпореждане се прави според правния ефект, който сделката поражда.

При разпоредителните сделки се извършва отчуждаване или сериозно обременяване на право, докато при действията по обикновено управление целта е запазване и получаване на доходите от вещта.

Поради това, когато лице с ограничени права сключи договор за наем за срок, по-дълъг от допустимия, законът намалява действието на договора до максимално разрешения срок.

Задължително ли е вписването на договор за наем?

Вписването на договор за наем не е задължително във всички случаи, но може да има важно защитно значение за наемателя.Основната цел на вписването е договорът да стане противопоставим на трети лица. Това е особено важно в случаите, когато по време на действието на договора собственикът продаде имота на друго лице.Съгласно чл. 237 от ЗЗД, когато договорът за наем е вписан или има достоверна дата, той запазва действието си и спрямо новия собственик на имота.По този начин наемателят получава допълнителна гаранция, че ще може да продължи да използва имота до изтичане на договорения срок.

Въпреки че законът не изисква винаги вписване на договора за наем, при по-дългосрочни наемни отношения или при значителен интерес за страните е препоръчително да бъде потърсена консултация с адвокат по недвижими имоти.

Кога се прекратява договор за наем?

Договорът за наем може да бъде прекратен по различни начини в зависимост от неговия срок и конкретните уговорки между страните. Най-често при срочните договори наемното правоотношение приключва с изтичането на уговорения срок.

Прекратяване може да настъпи и по взаимно съгласие между наемодателя и наемателя, независимо дали договорът е срочен или безсрочен.

При безсрочен договор всяка от страните може да го прекрати чрез отправяне на предизвестие до другата страна. Срокът на предизвестието се определя според начина, по който се плаща наемът.

Договорът може да бъде прекратен и при неизпълнение на договорните задължения от едната страна. В тези случаи може да се стигне до разваляне на договора чрез писмено изявление, с което се предоставя подходящ срок за изпълнение и се предупреждава, че при неизпълнение договорът ще бъде считан за развален.

Ако имате въпроси относно договор за наем, клаузите в него или искате да сте сигурни, че правата ви са защитени, можете да разчитате на нашия екип. Правната сигурност е също толкова важна, колкото и правилният избор на имот. Затова разполагаме със собствен юридически отдел, който ще ви съдейства с изготвяне, проверка и консултация на договори за наем и други документи, свързани с недвижими имоти. Свържете се с нас и се възползвайте от професионална правна подкрепа, съобразена с вашите интереси.