Отмяна на нотариален акт: кога е възможна и как се оспорва?

Нотариалният акт е важен документ, свързан с правата върху недвижим имот или с извършването на определена сделка. В определени случаи обаче може да възникне спор относно неговата действителност или относно правото, което е удостоверено с него. Тогава възниква въпросът: може ли нотариален акт да бъде отменен и как се оспорва? Отговорът зависи от конкретния случай, вида на нотариалния акт и причината, поради която се оспорва. В някои ситуации спорът е свързан с недействителност на сделката, а в други - с неправилно удостоверено право на собственост.

Кога може да се иска отмяна на нотариален акт?

Искане за отмяна на нотариален акт може да бъде свързано с различни правни основания. Сред основните хипотези са нищожност, унищожаемост и симулация на сделката. При нищожност се касае за тежък порок, при който сделката не поражда предвиденото от закона правно действие. Сред основанията, посочени в чл. 26 от Закона за задълженията и договорите, са противоречие със закона, заобикаляне на закона, противоречие с добрите нрави и липса на съгласие.

При унищожаемост сделката поражда правни последици, докато не бъде успешно атакувана по установения ред. Съгласно чл. 27 и сл. ЗЗД основания за унищожаемост са например грешка, измама, заплашване или определени случаи, свързани с дееспособността на страните.

Друга възможна хипотеза е симулативната сделка. При нея страните привидно извършват определена сделка, но действителната им воля не съответства на декларираната пред нотариуса. Важно е да се направи разграничение между оспорване на самата сделка и оспорване на правото на собственост, удостоверено с нотариален акт.

Каква е разликата между нищожност и унищожаемост?

Разграничението между нищожност и унищожаемост е важно поради различните им правни последици и приложими срокове. При нищожност сделката не поражда правните последици, които законът свързва с нея. В зависимост от конкретния случай нищожността може да бъде установена по съдебен ред. Хипотезата на унищожаемост предполага, че сделката се счита за действителна, докато не бъде унищожена по съответния ред.Законът предвижда срокове за упражняване на правото да се иска унищожаване, като началният момент зависи от конкретното основание. Затова при спор относно нотариален акт е важно първо да се установи какъв точно е порокът и какъв правен способ е приложим.

Как се оспорва нотариален акт?

При съмнение относно действителността на нотариален акт или удостовереното с него право първата стъпка е да се направи подробен преглед на документите. Проверява се собственикът, основанието за придобиване на имота, както и наличието на предходни документи и тежести. След това се определя начинът за защита на правото, а при съдебен спор исковата молба трябва да съдържа фактите, правните основания и доказателствата.

Какъв е срокът за оспорване на нотариален акт?

Няма един общ срок, който да се прилага към всички случаи на оспорване на нотариален акт. При нищожност се прилагат различни правила в сравнение с тези при унищожаемост. Също така при унищожаемите сделки законът предвижда давностни срокове, чиято продължителност и начален момент зависят от конкретното основание.

Отмяна на констативен нотариален акт

Особено внимание заслужават констативните нотариални актове. За разлика от нотариалния акт, който удостоверява сделка, те удостоверяват признато право на собственост при предвидените от закона условия, например при придобиване по давност.

Когато това право бъде оспорено, спорът може да бъде отнесен пред съда. Съгласно чл. 537, ал. 2 ГПК съдът може да се произнесе и относно последиците за нотариалния акт. Важно е да се установи дали се оспорва правото на собственост или се твърди порок на сделката.

Може ли нотариален акт да бъде поправен без съд?

Не всеки проблем с нотариален акт изисква съдебно производство. При определени технически грешки или очевидни неточности може да съществува възможност за извършване на поправка по съответния ред. Например грешно изписани данни или пропуски в реквизитите се различават от случаите, при които се оспорва правото на собственост или действителността на сделката. Когато спорът засяга право или действителността на сделка, той може да изисква съдебно разрешаване.

Какво се случва след успешно оспорване?

Последиците зависят от вида на нотариалния акт, основанието за оспорване и съдържанието на съдебното решение. След влизане в сила на съдебното решение може да се наложи предприемането на действия за отразяване на настъпилата промяна в Имотния регистър. При определени случаи е необходимо да бъде извършено съответното заличаване или отбелязване въз основа на влязлото в сила съдебно решение. Особено внимание е необходимо, ако имотът е прехвърлен на друго лице, тъй като последиците зависят от конкретните обстоятелства и правата на третите лица.

Оспорването и отмяната на нотариален акт зависят от неговия вид и конкретните обстоятелства. Възможно е да възникнат въпроси относно действителността на сделката, собствеността или вписаните обстоятелства. Затова е необходимо да се проверят документите и историята на имота, за да се установи правното положение и да се преценят подходящите действия.

При съмнения относно действителността на нотариален акт или спор за собствеността, юридическият отдел на Estates Consult може да съдейства с преглед на документите, анализ на казуса и насоки за подходящи правни действия.