Кой плаща ремонта в нает апартамент? Права и задължения

Кой плаща ремонта в нает апартамент – наемателят или наемодателят?

Отговорът не винаги е еднозначен. В настоящата статия се прави разграничение между дребни поправки, свързани с обикновеното използване на имота, повреди, които не са причинени виновно от наемателя, и подобрения. Чрез тях се увеличава стойността или се променя съществено състоянието на имота. Ето защо това разграничение е важно, защото от него зависи кой плаща ремонта в нает апартамент.

Какви видове ремонти са за сметка на наемателя?

Съгласно чл. 231 от ЗЗД наемателят трябва да извършва дребните поправки, които се дължат на обикновеното използване на наетото жилище. Законът дава примери за такива поправки. Те включват: замърсяване на стените, разяждане на кранове и брави, запушване на комини и други повреди. Тук обаче възниква един важен въпрос: какво точно означава „дребна поправка“? Също така законът не дава конкретен критерий за всяка отделна ситуация. Ето защо възникват спорове кой плаща ремонта в нает апартамент, когато трябва да се определи дали ремонтът е „дребен“ и е за сметка на наемателя.

Кога наемодателят трябва да плати ремонта?

Ремонтите на повреди, които не са по вина на наемателя и не са дребни поправки, са за сметка на наемодателя.Това е особено важно при повреди, които са свързани със състоянието на самия имот или с неговата нормална експлоатация. Оттук следва, че в тези случаи често възниква въпросът кой плаща ремонта в нает апартамент, когато повредата не е резултат от неправилно поведение на наемателя. Затова е препоръчително още при сключването на договора за наем страните да уговорят възможно най-конкретно кой поема различните видове ремонти и разходи. Следователно в тази връзка колкото по-ясни са уговорките в договора, толкова по-малък е рискът от последващи спорове.

Какво може да направи наемателят, ако наемодателят не извърши необходимия ремонт?

При бездействие на наемодателя наемателят може сам да извърши ремонта, ако повредата е негова отговорност. Оттук следва, че съгласно чл. 231, ал. 3 от ЗЗД наемателят наистина може да иска съответно намаление на наема или да развали договора, когато наемодателят не изпълнява задълженията си за необходимите поправки. Когато наемателят сам извърши необходима поправка с грижата на добър стопанин, направените разходи могат при определени условия да бъдат прихванати срещу наема. Тук е важно да се направи разлика между необходим ремонт и обикновено желание за подобряване или модернизиране на жилището.

Какво представляват необходимите разноски за имота?

Необходимите разноски са разходи, свързани със запазването на имота и предотвратяването на неговото сериозно увреждане или погиване. С други думи, това са разходи, чието извършване е необходимо, за да бъде запазено жилището в подходящо състояние. Именно в този контекст възниква и въпросът кой плаща ремонта в нает апартамент. Всъщност при подобна ситуация е особено важно наемателят да може да докаже:

• каква повреда е възникнала;
• кога е възникнала;
• че е уведомил наемодателя;
• защо ремонтът е бил необходим;
• какви разходи е направил;
• че разходите са свързани именно с необходимия ремонт.

Затова съхраняването на документи, фактури, касови бележки, снимки и кореспонденция с наемодателя може да бъде от съществено значение, особено когато възникне спор относно това кой плаща ремонта в нает апартамент.

Какво се случва, ако наемателят сам е причинил повредата?

Когато повредите са причинени виновно от наемателя, той може да носи отговорност за причинените вреди. Виновното поведение може да се изразява както в умишлени действия, така и в небрежност или бездействие. Наемателят може да отговаря и за вреди, причинени от лица от неговото домакинство или от негови пренаематели съгласно чл. 233, ал. 1 от ЗЗД. Това е една от причините при предаването и приемането на жилището да бъде направено подробно описание на състоянието му.

Защо е важно да се направи приемо-предавателен протокол?

При спор за повреда в наетия имот един от основните въпроси е в какво състояние е бил апартаментът при предаването му на наемателя. Подробният приемо-предавателен протокол може да съдържа информация за:

• състоянието на стените и подовите настилки;
• прозорците и вратите;
• санитарното оборудване;
• електроуредите;
• мебелите;
• съществуващи повреди;
• показанията на електромер и водомер;
• други особености на имота.

Добра практика е състоянието на жилището да бъде заснето и със снимки, които могат да бъдат приложени към протокола и да послужат като доказателство при спор кой плаща ремонта в нает апартамент.

Наемателят трябва ли да съобщи за повреда?

Да. Наемателят има задължение да съобщава незабавно на наемодателя за повреди и посегателства върху наетото жилище. Това е важно не само защото представлява задължение на наемателя, но и защото своевременното уведомяване може да предотврати по-сериозни щети. Например малък теч, който не бъде съобщен навреме, може да доведе до значително по-голяма повреда и съответно до спор кой плаща ремонта в нает апартамент и кой трябва да понесе разходите.

Какво са подобренията в нает имот?

Не всички ремонтни дейности са „поправки“. В практиката се прави разграничение между необходимите ремонти и подобренията. Подобрение е изменение на имота, което не е необходимо за запазването му, но води до увеличаване на неговата стойност или подобряване на качествата му. Като примери могат да се посочат:

• поставяне на топлоизолация;
• остъкляване на балкон;
• поставяне на по-скъпи подови настилки;
• преустройство на помещения;
• монтиране на джакузи или сауна;
• други дейности, които променят или повишават стойността на имота.

Тук правилата са различни от тези при необходимите ремонти.

Може ли наемателят да прави подобрения в жилището?

Наемателят не трябва да предприема съществени промени в имота без предварително изясняване на отношенията с наемодателя и собственика. Особено важно е да се уточни кой плаща ремонта в нает апартамент, кой е собственикът на имота и кой е страна по договора за наем, тъй като това може да има значение за правата на наемателя относно извършените подобрения. Извършването на подобрения без необходимото съгласие на собственика наемателят може да се окаже в ситуация, в която да няма право да претендира направените разходи и дори да бъде необходимо да възстанови имота в предишното му състояние. Затова преди извършването на по-съществени промени в наетото жилище е препоръчително отношенията да бъдат изрично уредени писмено.

Има ли възможност да се избегнат спорове за ремонтите в апартамент под наем?

Най-добрият начин да се избегнат подобни спорове е още в началото на наемните отношения да бъдат уредени ясно:

1. Какво е състоянието на имота при предаването му.
2. Кои дребни ремонти са за сметка на наемателя.
3. Видовете ремонти,които са за сметка на наемодателя.
4. Как се процедира при аварийна повреда.
5. В какъв срок трябва да бъде уведомен наемодателят.
6. Кой одобрява извършването на ремонт.
7. Има ли начин за доказване на направените разходи.
8. Как се процедира при подобрения в имота.

Тези уговорки е добре да бъдат част от договора за наем или да бъдат направени в отделен писмен документ, в който ясно да бъде посочено кой плаща ремонта в нает апартамент.

Ремонтът в нает апартамент – кой трябва да плати?

Няма един универсален отговор на въпроса кой плаща ремонта в нает апартамент. В общия случай дребните поправки, свързани с обикновеното използване на жилището, са за сметка на наемателя, докато ремонтите на повреди, които не са причинени виновно от него и не са дребни, могат да бъдат за сметка на наемодателя.

Когато наемателят сам е причинил повредата, той може да отговаря за причинените вреди и да поеме разходите за ремонта в наетия апартамент.По отношение на подобренията правилата са различни и е особено важно предварително да има ясно изразено съгласие и писмена уговорка относно извършването им и разходите. При конкретен спор значението на договора, приемо-предавателния протокол, доказателствата за състоянието на имота и конкретните обстоятелства може да бъде съществено.

Имате спор за ремонт или проблем с договор за наем?

При отношенията между наемател и наемодател дори на пръв поглед малък проблем може да доведе до сериозен спор – особено когато договорът не урежда ясно кой плаща ремонта в нает апартамент, кой трябва да понесе разходите или как се процедира при извършени подобрения.

Ако имате конкретен казус, не е необходимо да изчаквате спорът да се задълбочи. Нашият екип предлага юридическо съдействие при сделки и отношения, свързани с недвижими имоти, включително преглед и изготвяне на договори за наем, консултации относно права и задължения на наематели и наемодатели и съдействие при възникнали спорове.